“小阳春”降温 5月70大中城市中有62城新房价格上涨

6月17日，国家统计局公布5月住宅销售价格变动情况统计数据显示，5月70大中城市中有62城新房价格上涨，50城二手住宅价格环比上涨。从各级城市房价变化来看，虽然广州仍拉动一线城市新房价格涨幅微扩，但随着全国各地降温政策络绎推新，此前“小阳春”降温的说法逐渐被证实。二手房价出现普降，深圳二手房价更是在连涨23个月后首次下调。业内认为，后期随着全国信贷继续收紧，房价涨势仍将放缓。

广州拉动一线城市房价微扩

与前几月相仿，相较二、三线城市，一线城市新房价格增速仍领先各级城市。从数据来看，5月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点;同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

相较前述一线城市，二、三线城市新房价格涨幅趋缓。5月31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同。

值得关注的是，国家统计局发布的房地产销售数据显示，前5月，全国商品房销售表现依旧不俗。其中，销售面积66383万平方米，同比增长36.3%;商品房销售额70534亿元，同比增长52.4%。中原地产首席分析师张大伟指出，拆分单月数据看，5月单月商品房销售额高达1.69万亿元，这是历史上最好的一个5月。

“销售活跃、房价上涨仍是主流，但在各地密集调控下，房价涨幅出现收窄，特别是政策力度相对较高的部分城市，上涨放缓明显出现了。”中原地产首席分析师张大伟指出。

然而，当全国商品房价格涨势出现放缓，为何一线城市新房价格涨幅仍微扩?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，一线城市的涨幅最大，主要是受广州市场的影响。广州潜在的炒房现象仍有很多，后续依然需要严管购房交易秩序，防范各类炒作。

从数据来看，在本轮新房价格涨幅排名中可以看出，重庆新房价格以1.9%的环比增速领跑全国，广州则以1.5%的涨幅位列第二。大幅领先北京、上海和深圳0.3%、0.4%和0.6%的环比涨幅。

不过，广州市已于日前发布了相关调控措施，只是效力显现仍需时日。4月21日，广州市人民政府办公厅发布了《关于完善广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州人才买房社保要求从半年延长到1年，不能补缴;开始严查资质作假。业内认为，受新政影响，5月一手成交数量已开始“转冷”，但新政威力尚未充分体现，预计6、7月成交将会进一步受到新政影响，月成交将有所回调。

二手房价涨幅回落

如果说各地调控效应尚且无法通过新房售价充分显现，二手房价这一楼市风向标已初显端倪。从5月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为50个，比上月减少4个;持平城市3个，较上月增加1个;下跌城市17个，比上月增加3个。

具体而言一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。

“随着二手房价格管控出现效果，深圳二手房价格本轮首次出现下调。”张大伟指出，这也是从2019年7月来连续23个月，深圳作为本轮房价上涨龙头二手房价格第一次下调。从1月环比上涨1.7%作为全国第一，到4月出现房价持平，5月开始了本轮第一次环比下调。在他看来，导致深圳二手房价下滑的原因包括调控加码、信贷收紧和市场整体出现高位回落。

在二、三线城市中，31个二线城市和35个三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，二手房价格上涨城市数量继续减少，且价格涨幅较上月收窄，涨幅达年内最低水平。整体来看，由于近期多城调控重点转向二手房市场，二手房降温幅度更加明显。预计接下来调控升级仍将会延续，房价涨幅将会继续趋缓。

“整体来看，相较于新房，二手房市场降温更加明显，各等级城市二手住宅销售价格涨幅均有所回落。随着多城出台调控政策重点转向二手房市场，如深圳、成都出台的二手房成交指导价新规等相关精准调控下，二手房价格涨幅呈现收窄态势。”陈霄指出。

涨幅有望继续放缓

为了防范年初楼市“小阳春”之下的房价无序波动，全国地产调控政策频发。据中原地产监测数据显示，前5月全国房地产调控政策落地234次。主要以住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应为重点。

“从全国市场看，2021年全年刷新楼市纪录已经成为定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨，还会持续一段时间。”张大伟表示，今年6月至下半年，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓，但上涨或仍是主流。

近期，央行公布的5月信贷社融数据显示，5月居民部门中长期贷款增加4426亿元，环比减少492亿元，同比减少236亿元。居民端中长期贷款今年首次同比转负，业内认为这将持续影响居民购房需求。

此外，融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11个基点;二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8个基点。

严跃进指出，就近期全国各地贷款动向看，最大的变化是，银行出现了利率集体性上调。一方面或说明有窗口指导，另一方面也是共识，即银行普遍都感受到了压力，进行利率调整。这也需要购房者防范贷款方面风险。尤其二手房方面，如果贷款拨付不到位，容易引起纠纷。