北京租赁市场：要么降价 要么解约

“要么降价，要么解约。”端午小长假最后一天，业主王伟(化名)收到了自如管家的电话，要求他从7月开始自降房租。受到疫情影响，在6月这个传统旺季，北京租赁市场却罕见遇冷，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营方和业主之间，也陷入了一场谁该承担违约责任的争执之中。

被要求自降1900元月租

按照一年前签署的资产管理服务合同，王伟的房子委托给自如代管4年，从第二年起，每一年自如将按照3%的幅度给王伟涨租金。7月1日，正是第二年租期开始的日子，然而，6月27日，王伟却接到了自如管家的电话，要求其下调租金。

“管家告诉我，每月租金至少下调1900元，不同意就要解约。”王伟转述自如的方案，解约的话，自如将赔偿他2个月的房租约2.4万元，但同时，他得支付自如装修和家具的费用总计5万元，“换句话说，他们违约了，我还得倒贴3万元。”

在沟通中，管家反复表示受疫情影响，近期房子不好租，希望作为业主的他能共担风险。可当王伟提出可以在疫情结束前承担租金差价，但仍希望能按原来的合同继续履行时，对方却拒绝了他的提议，只说要么降价，要么解约。

被要求降价的长租公寓业主不止一位。业主邓女士两天前也收到了自如管家的电话，同样表示因为疫情影响租赁市场不景气，要求她把目前每月4400元的租金下调到3510元。“租金上涨的时候，业主的收益是没有变化的，现在亏损了，却要业主来分担，这不符合契约精神。”

租赁市场遇冷是外因

“长租公寓在2020年开了个坏头!”这是2020年2月，蛋壳公寓要求业主减免租金时，租房人对其的评价。然而，谁也没有想到，4个月后，自如也陷入了逼着房东降价的舆论漩涡。自如在给媒体的回应中称，目前所有业主都在按时打款，确有个别合约在和业主友好协商沟通优化，也是受疫情影响房屋空置、商区变更等因素，出现了收出倒挂的趋势。

从短期看，自如所言非虚。受疫情影响，6月北京租赁市场罕见遇冷。研究机构报告显示，6月前三周，北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78%，较2019年6月同期下滑3.17%。同时，即使在需求明显回升的4月、5月，北京整体租金仍差于去年。其中4月份北京租赁住房平均租金为80.8元/平方米·月，环比下降1.1%，同比下降6%;5月份平均租金水平为84.33元/平方米·月，环比上涨4.2%，但同比仍下跌2.7%。

华菁证券研报也显示，疫情之下，民营长租公寓面临的资金压力较大，企业会以多种方式开源节流，包括对银行、房东等提出贷款延期、免租等要求，对租客进行涨租，对亏损的房源强制退房等。

“二房东”模式下的盲目扩张

“疫情只能算是导火索，长租公寓风波频频的背后，反映出长租公寓盲目扩张的模式是扭曲的、不可持续的。”中国房产经纪公义联合会主席胡景晖谈到，长租公寓是个回报周期较长的市场，目前主流的长租公寓运营方采取的都是“二房东”模式，即从个人或机构手中获取房源后再统一装修、出租。也因此，从业主手里收房到将房子出租之间的时间差，以及收房价格和出租价格之间的价格差，是这种模式下运营方获取利润的最主要来源。

“2018年，因为恶性竞争，许多长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租。之所以敢高进低出，是默认大城市的房租每年上涨5%到10%。可现实是，包括北上广在内的很多城市这两年的租赁市场是趋稳并略有下降。”胡景晖认为，长租公寓应该是个“慢”市场，可随着大量资本的无序进入，让其陷入了野蛮式增长，如果不改变盲目扩张的激进模式，市场一遇冷业主就被要求降价的情况还会出现。